| 解説 |
１．不動産の第三者対抗要件とは
民法177条では，「不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない」と規定されています。
すなわち，不動産に関し，物権（所有権，地上権等）を売買，交換，贈与契約等で取得した者は，取得したことを「登記」しなければ，「第三者」に対して，自己が物権（所有権，地上権等）を取得したことを主張できません。
このように，自己の権利を第三者に主張（対抗）するための要件を，「対抗要件」といい，不動産に関する所有権，地上権等の物権の取得（喪失）に関しては，原則として「登記」が「対抗要件」となります。
【民法177条】
不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。
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２．対抗できない「第三者」とは
民法177条の「第三者」とは，契約当事者及びその包括承継人（相続人等）以外の者をいい，また，善意の場合だけでなく，悪意の場合でも良いと解されています（【最高裁昭和32年6月11日判決】）。
すなわち，頭書事例で，すでにＡＢ間で売買契約が締結されていることをＣが知っていた場合（悪意の場合）でも，「第三者」として保護されるため，ＢはＣに対し，原則として，自己が所有者であると主張してＣ名義の所有権移転登記の抹消を請求することはできません。
もっとも，判例実務上，次のような者（及びこれに類する者）は，いわゆる「背信的悪意者」として民法177条「第三者」から除外され，このような者に対しては，登記がなくても自己の権利を主張（対抗）できると解されています（【最高裁昭和40年12月21日判決】【最高裁昭和43年8月2日判決】）。
(1) 詐欺又は強迫によって登記の申請を妨げた者（不動産登記法5条1項）
(2) 他人のために登記を申請する義務を負う者（不動産登記法5条2項）
例：不動産の買主(Ｂ社)の代表取締役Ｃ
(3) 登記がされていないのに乗じ高値で売りつける目的で買い受けた者
【不動産登記法5条】
１ 詐欺又は強迫によって登記の申請を妨げた第三者は、その登記がないことを主張することができない。
２ 他人のために登記を申請する義務を負う第三者は、その登記がないことを主張することができない。ただし、その登記の登記原因（登記の原因となる事実又は法律行為をいう。以下同じ。）が自己の登記の登記原因の後に生じたときは、この限りでない。
【最高裁昭和32年6月11日判決】
不動産所有権の移転につき第三者が単に悪意であるというだけでは、譲受人の登記の欠缺を主張する正当の利益なしとはいえない。
【最高裁昭和40年12月21日判決】
民法一七七条にいう第三者については、一般的にはその善意・悪意を問わないものであるが、不動産登記法四条【※現5条1項】または五条【※現5条2項】のような明文に該当する事由がなくても、少なくともこれに類する程度の背信的悪意者は民法一七七条の第三者から除外されるべきである。
※【 】内は筆者加筆。
【最高裁昭和43年8月2日判決】
上告人は、村図等について調査して、本件山林が被上告人の永年占有管理していることの明らかな本件係争地域内にあって、被上告人がすでにこれを買い受けているものであることを知ったうえ、被上告人が登記を経ていないのを奇貨として、被上告人に対し高値でこれを売りつけて利益を得る目的をもって、本件山林を買い受けるに至ったものである。
＜中略＞
前記事実関係からすれば、上告人が被上告人の所有権取得についてその登記の欠缺を主張することは信義に反するものというべきであって、上告人は、右登記の欠缺を主張する正当の利益を有する第三者にあたらないものと解するのが相当である。
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| 結論 |
以上より，頭書事例では，ＣがＢを強迫して所有権移転登記手続をすることを積極的に妨げたとか図利目的等の背信的な事情が無い限り，ＢはＣに対し，自己の土地所有権を主張することはできません。
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| 実務上の注意点 |
３．民法177条の「登記」とは
不動産の登記は，大きく「表題部」の登記（不動産の所在地や面積等の現況に関する情報の記載部分で「表題登記」または「表示登記」と呼ばれるもの）と「権利部」の登記（所有権，地上権，地役権，抵当権等の権利及び権利者に関する情報の記載部分で「権利の登記」と呼ばれるもの）に分けられます。
民法177条「登記」は，このうち「権利部」の登記（権利の登記）のみを意味し，「表題部」の登記（表示登記）は含まれないと解されています（舟橋諄一ほか編『新版注釈民法(6)（補訂版）』〔有斐閣 2009年〕289頁）。
この点，【大阪地裁平成22年1月8日判決】でも，「表示登記は不動産の現状を明らかにするもので，不動産に対する権利の登記の基礎となるものではあるが，権利の登記とは異なり対抗力がなく，表題部所有者として登記された者が当該不動産を処分し，その旨の登記をするためには改めて所有権保存登記を経る必要がある」と判示されています。
従って，「表題部」の「所有者欄」にいくら買主名義の登記をしても，民法177条に基づく対抗要件とはならず，これをもって自己の所有権を第三者に対抗することはできません。
【大阪地裁平成22年1月8日判決】
表示登記は不動産の現状を明らかにするもので，不動産に対する権利の登記の基礎となるものではあるが，権利の登記とは異なり対抗力がなく，表題部所有者として登記された者が当該不動産を処分し，その旨の登記をするためには改めて所有権保存登記を経る必要がある。
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４．借地借家法に基づく借地権の対抗要件
借地借家法10条1項では，「借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる」と規定されています。
要するに，土地の所有者Ａが，当該土地にＢとＣに二重で借地権を設定してしまった場合，Ｂは，当該土地に借地権の設定登記を受けなくても，当該土地上に建物を建築し，その建物について自己を所有者とする登記があれば，第三者たるＣに対し，自分が借地権者であることを主張できることになります。
そして，この借地借家法10条の「登記されている建物」の「登記」は，民法177条の「登記」と異なり，表題部の所有者欄の登記（表示の登記）も含まれると解されています（【最高裁昭和50年2月13日判決】）。
従って，借地権の場合は，借地上の建物につき，表示の登記（表題部の所有者欄に自己の氏名を登記）さえしておけば，第三者に対抗できることになりますので，民法177条の「登記」との違いには注意する必要があります。
なお，仮に建物の表題登記の一部に誤りがあったり増改築などにより床面積等の記載が現況と異なっていても，土地を買い受けようとする第三者は現地を検分して建物の所在を知り、ひいて賃借権等の土地使用権原の存在を推知することができるのが通例であることから，登記の表示全体として建物の同一性を認識し得る程度の軽微な齟齬に過ぎず，建物としての同一性が損なわれない場合には，借地権の対抗力も失われないと解されています（【最高裁昭和40年3月17日判決】）。
【借地借家法10条】
１ 借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。
２ 前項の場合において、建物の滅失があっても、借地権者が、その建物を特定するために必要な事項、その滅失があった日及び建物を新たに築造する旨を土地の上の見やすい場所に掲示するときは、借地権は、なお同項の効力を有する。ただし、建物の滅失があった日から二年を経過した後にあっては、その前に建物を新たに築造し、かつ、その建物につき登記した場合に限る。
【最高裁昭和40年3月17日判決】
「建物保護ニ関スル法律」【※現借地借家法10条1項】は、建物の所有を目的とする土地の借地権者（地上権者および賃借人を含む。）がその土地の上に登記した建物を有するときは、当該借地権（地上権および賃借権を含む。）の登記なくして、その借地権を第三者に対抗することができるものとすることによって、借地権者を保護しようとするものである。
この立法趣旨に照らせば、借地権のある土地の上の建物についてなされた登記が、錯誤または遺漏により、建物所在の地番の表示において実際と多少相違していても、建物の種類、構造、床面積等の記載と相まち、その登記の表示全体において、当該建物の同一性を認識し得る程度の軽微な誤りであり、殊にたやすく更正登記ができるような場合には、同法一条一項にいう「登記シタル建物ヲ有スル」場合にあたるものというべく、当該借地権は対抗力を有するものと解するのが相当である。
もともと土地を買い受けようとする第三者は現地を検分して建物の所在を知り、ひいて賃借権等の土地使用権原の存在を推知することができるのが通例であるから、右のように解しても、借地権者と敷地の第三取得者との利益の調整において、必ずしも後者の利益を不当に害するものとはいえず、また、取引の安全を不当にそこなうものとも認められないからである。
※【 】内は筆者加筆。
【最高裁昭和50年2月13日判決】
建物保護ニ関スル法律一条【※現借地借家法10条1項】が、建物の所有を目的とする土地の借地権者（地上権者及び賃借人を含む。）がその土地の上に登記した建物を所有するときは、当該借地権（地上権及び賃借権を含む。）につき登記がなくても、その借地権を第三者に対抗することができる旨を定め、借地権者を保護しているのは、当該土地の取引をなす者は、地上建物の登記名義により、その名義者が地上に建物を所有する権原として借地権を有することを推知しうるからであり、この点において、借地権者の土地利用の保護の要請と、第三者の取引安全の保護の要請との調和をはかろうとしているものである。
この法意に照らせば、借地権のある土地の上の建物についてなさるべき登記は権利の登記にかぎられることなく、借地権者が自己を所有者と記載した表示の登記のある建物を所有する場合もまた同条にいう「登記シタル建物ヲ有スルトキ」にあたり、当該借地権は対抗力を有するものと解するのが相当である。
※【 】内は筆者加筆。
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５．地上権の対抗要件
太陽光発電事業用地に関しては，事業者は，所有権を取得するのではなく，地上権を設定・取得するケースがしばしば見受けられます。
太陽光発電設備は「建物」ではなく（この場合の地上権は建物所有を目的とするものとはいえず）借地の要件を満たさないため，借地借家法に基づく借地権の対抗要件ではなく，地上権の登記をしておかないと，当該地上権を第三者に対抗することができなくなります。
そして，地上権を登記する際は，存続期間の定めがあれば「存続期間」も登記されますが（不動産登記法78条3号。但し，民法268条1項により存続期間の定めのない地上権も有効であるため相対的登記事項），登記に記載された存続期間が満了している場合には，いわば存続期間の満了により地上権が消滅したものとして公示されている状態であり，仮に実際には更新や期間延長の合意がされていたとしても，もはや地上権を第三者には対抗できないと考えられています（令和元年7月30日法務省法制審議会民法・不動産登記法部会第6回部会資料9「不動産登記制度の見直し(2)」19頁参照）。
これに対し，地上権が建物所有を目的とし借地の要件を満たす場合には，正当な事由に基づくことを理由として消滅させられる場合を除き、土地所有者の意思とは関係なく、原則として、当事者間において定められた期間満了の後においても更新され継続することが予定されており（借地借家法5条，6条），更新により地上権の存続期間が延長されている場合であっても、更新の前後を通じてその地上権は同一性を有しており、更新前の地上権が消滅する関係に立つものではないと解されています（【最高裁昭和59年4月5日判決】）。
従って，建物所有を目的とし借地の要件を満たす地上権の場合は，更新前の地上権についてなされた地上権設定登記をもって更新後の地上権の公示方法としてなお有効であり，仮に借地上の建物登記がなくても（借地上の建物登記がある場合は借地借家法に基づく借地権の対抗要件が具備されるのでそもそも地上権登記は不要でありこのような問題は生じません），更新前の地上権登記をもって，第三者に対抗できると考えられます。
もっとも，借地借家法7条1項（建物の再築による借地権の期間の延長）の場合ではなく，同法5条1項（借地契約の更新請求）又は2項（土地の使用継続）による更新の場合には，前掲【最高裁昭和59年4月5日判決】の射程は当然には及びません。
むしろ，【名古屋高裁昭和29年6月7日判決】では，借地借家法5条1項（借地契約の更新請求）又は2項（土地の使用継続）による更新の場合には，更新前後の地上権としての同一性を否定しており，地上権設定登記後に土地の所有権を取得した者による当該地上権抹消登記請求を認めています。
従って，多湖・岩田・田村法律事務所では，存続期間が登記がされている地上権が更新又は存続期間延長された場合には，太陽光発電事業用地のように建物所有を目的としない地上権はもちろん，建物所有を目的とする（借地の要件を満たす）地上権であっても借地借家法に基づく借地権の対抗要件を具備していない（借地上の建物登記がされていない）ものについては，存続期間の変更登記も必ずしておくよう助言しています。
なお，いずれにしても，登記実務上，地上権を譲渡する際，登記記録上存続期間が満了している地上権の移転登記については受理することができず，実体上，当該地上権の存続期間が延長されている場合には，まず存続期間の変更の登記をした上で，当該地上権の移転登記を申請すべきとされています（昭和35年5月18日付け民事甲第1132号民事局長通達。但し，登記上存続期間満了した地上権を敷地権とするマンション区分所有権の移転登記は可能／平成30年10月16日付け法務省民二第489号法務省民事局民事第二課長通達）。
【民法268条】
１ 設定行為で地上権の存続期間を定めなかった場合において、別段の慣習がないときは、地上権者は、いつでもその権利を放棄することができる。ただし、地代を支払うべきときは、一年前に予告をし、又は期限の到来していない一年分の地代を支払わなければならない。
２ 地上権者が前項の規定によりその権利を放棄しないときは、裁判所は、当事者の請求により、二十年以上五十年以下の範囲内において、工作物又は竹木の種類及び状況その他地上権の設定当時の事情を考慮して、その存続期間を定める。
【借地借家法4条】
当事者が借地契約を更新する場合においては、その期間は、更新の日から十年（借地権の設定後の最初の更新にあっては、二十年）とする。ただし、当事者がこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。
【借地借家法5条】
１ 借地権の存続期間が満了する場合において、借地権者が契約の更新を請求したときは、建物がある場合に限り、前条の規定によるもののほか、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、借地権設定者が遅滞なく異議を述べたときは、この限りでない。
２ 借地権の存続期間が満了した後、借地権者が土地の使用を継続するときも、建物がある場合に限り、前項と同様とする。
３ 転借地権が設定されている場合においては、転借地権者がする土地の使用の継続を借地権者がする土地の使用の継続とみなして、借地権者と借地権設定者との間について前項の規定を適用する。
【借地借家法6条】
前条の異議は、借地権設定者及び借地権者（転借地権者を含む。以下この条において同じ。）が土地の使用を必要とする事情のほか、借地に関する従前の経過及び土地の利用状況並びに借地権設定者が土地の明渡しの条件として又は土地の明渡しと引換えに借地権者に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、述べることができない。
【借地借家法7条】
１ 借地権の存続期間が満了する前に建物の滅失（借地権者又は転借地権者による取壊しを含む。以下同じ。）があった場合において、借地権者が残存期間を超えて存続すべき建物を築造したときは、その建物を築造するにつき借地権設定者の承諾がある場合に限り、借地権は、承諾があった日又は建物が築造された日のいずれか早い日から二十年間存続する。ただし、残存期間がこれより長いとき、又は当事者がこれより長い期間を定めたときは、その期間による。
２ 借地権者が借地権設定者に対し残存期間を超えて存続すべき建物を新たに築造する旨を通知した場合において、借地権設定者がその通知を受けた後二月以内に異議を述べなかったときは、その建物を築造するにつき前項の借地権設定者の承諾があったものとみなす。ただし、契約の更新の後（同項の規定により借地権の存続期間が延長された場合にあっては、借地権の当初の存続期間が満了すべき日の後。次条及び第十八条において同じ。）に通知があった場合においては、この限りでない。
３ 転借地権が設定されている場合においては、転借地権者がする建物の築造を借地権者がする建物の築造とみなして、借地権者と借地権設定者との間について第一項の規定を適用する。
【不動産登記法78条】
地上権の登記の登記事項は、第五十九条各号に掲げるもののほか、次のとおりとする。
一 地上権設定の目的
二 地代又はその支払時期の定めがあるときは、その定め
三 存続期間又は借地借家法（平成三年法律第九十号）第二十二条第一項前段若しくは第二十三条第一項若しくは大規模な災害の被災地における借地借家に関する特別措置法（平成二十五年法律第六十一号）第七条第一項の定めがあるときは、その定め
四 地上権設定の目的が借地借家法第二十三条第一項又は第二項に規定する建物の所有であるときは、その旨
五 民法第二百六十九条の二第一項前段に規定する地上権の設定にあっては、その目的である地下又は空間の上下の範囲及び同項後段の定めがあるときはその定め
【名古屋高裁昭和29年6月7日判決】
同法第四条【※現借地借家法5条1項及び6条】第五条【※現借地借家法4条】による更新は地上権者の更新請求という意思表示により設定者の意思如何を問はず形式的に設定せられる新たなる地上権、若くは当事者の合意により新たに設定せられる地上権であるから同法第四条第五条による更新前の地上権と更新後の地上権は同一ではない。
借地法第六条【※現借地借家法5条2項】により更に設定したものと看做される地上権も亦従前の地上権とは同一ではなく法律上新たな地上権が設定されるのである。
要するに従前の地上権の期間が延長されて存続するのではなくて従前の地上権は期間満了によりて消滅し新たに別個の地上権が設定されるのである。
即ち上告人等が現存していると主張する地上権は明治三十五年四月十七日に設定された地上権ではないから明治三十五年四月十七日に設定された地上権についての登記の抹消を求むる被上告人【昭和23年2月25日に土地を取得して所有者となった者】の本訴請求を拒否し得ないのである。
※【 】内は筆者加筆。
【最高裁昭和59年4月5日判決】
借地法七条【※現借地借家法7条1項】により建物所有を目的とする地上権の存続期間が延長された場合、右期間延長の効力が生ずる前と後とで地上権の同一性が失われるものと解することはできないから、期間延長の効力の生ずる前に右地上権についてされた登記は、期間延長の効力が生じた後の地上権についてもこれを表示するものとして、効力を有するものと解すべきである。
※【 】内は筆者加筆。
令和元年7月30日法務省法制審議会民法・不動産登記法部会第6回部会資料9「不動産登記制度の見直し(2)」19頁
登記記録上に公示されている存続期間が満了している場合には，当該権利は存続期間の満了により消滅したものとして公示されているのであって，実体上は存続期間の更新により当該権利が存続していたとしても，それはもはや第三者に対して対抗することができないものにすぎない。
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※本頁は多湖・岩田・田村法律事務所の法的見解を簡略的に紹介したものです。事案に応じた適切な対応についてはその都度ご相談下さい。
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