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不動産/借地借家/マンション賃貸トラブル相談|多湖・岩田・田村法律事務所
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区分所有建物販売時のマンション管理組合規約の説明義務
*本項は多湖・岩田・田村法律事務所の法的見解を簡略的に紹介したものです。事案に応じた適切な対応についてはその都度ご相談下さい。
【事例】マンション管理組合規約の説明義務
新築マンションの分譲販売において,「このマンションで制定予定の管理組合規約ではペット飼育可能とされています」と説明したが,その後,マンション管理組合総会において制定された規約で,「ペット飼育不可」とされた場合,マンション販売業者の説明義務違反となるか。

【解説】多湖・岩田・田村法律事務所/平成31年3月版
【1】中古マンションの場合,すでに制定・発効している管理組合規約がありますが,新築分譲マンションの場合,管理組合規約はいつの時点で制定・発効するのでしょうか。
この点,区分所有法31条1項では,「規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議によってする」と規定されており,かつ,区分所有法32条が,分譲業者が単独で設定する公正証書による規約の内容を一定の事項(同法22条1項但書の分離処分規定等)に限定していることから,分譲業者が分譲時にあらかじめマンション管理組合規約そのものを定めておくことはできないと解されています。
従って,マンション管理組合規約は,マンションを購入した各区分所有者で構成する管理組合総会(集会)の決議により,はじめて制定・発効します。
なお,当該マンションに未分譲の専有部分があり,当該未分譲部分を分譲業者が所有し続けている場合でも規約は有効に成立・発効し,分譲業者も規約の定めに基づく管理費等の支払い義務は免れないとされています(【大阪地裁昭和57年7月10日判決】)。
【2】すなわち,規約の内容を決定するのは,マンションを購入した各区分所有者権者で構成する管理組合であり,マンション販売業者ではありません。もっとも,区分所有者全員の書面による合意をもって集会の決議に代えることは認められているため(同法45条),規約の設定についてもこの方式で行うことが可能であり,たとえば,マンションの分譲において,分譲業者が分譲契約時に併せて規約(案)についての合意を各区分所有者から個別に書面で取り付け,全員の合意書面が調ったところで規約が成立するものとする方式は認められます。
この場合,全員の同意が揃った時点で規約が成立するため,一部の区分所有者が分譲契約はしたが分譲業者の規約案に同意しなかった場合は,原則として集会を招集の上,集会決議(同法31条)が必要となります(なお,【東京地裁八王子支部平成5年2月10日判決】は,不同意者が26名中1名の事案で,事実上,規約案に基づく管理がなされた時点から規約の成立と全員に対する規範的効力を肯定)。
【3】そうすると,新築分譲マンションの場合,売買契約時点では管理組合が形成されておらす管理組合規約も制定されていないのが通常です。従って,マンション販売業者としては,将来制定される規約がどのようなものになるのかを予測して説明することしかできませんが,当該「予測」が外れた場合,全て説明義務違反となるのでは,販売業者に酷な結果となります。
【4】この点,【福岡地裁平成16年9月22日判決】は,「管理組合規約等は,当該マンションの居住者の生活に直接影響を及ぼすものであるから,マンションの販売業者は,購入者に対して,管理組合規約の内容等について説明する義務を負う」としつつ,「将来制定される管理組合規約等の内容については,これを確定的に説明することはできないから,本件マンションを販売するにあたって購入予定者に対して説明し得るのは,制定予定の管理組合規約等の内容に限られるものであり,ペット飼育の可否を含む管理に関する事項に関しても,制定予定の管理組合規約等の内容を説明する義務を負うに止まり,それを超えてペット飼育の可否についての説明義務までは負わない」と判示しました。
【結論】
以上より,売買契約時点では管理組合が形成されておらす管理規約も制定されていないのが通常で,いかなる内容の管理規約が制定されるかにつき確定的に説明することは不可能であるため,「予定」あるいは「予測」を述べただけでは,これが外れたからといって直ちに説明義務違反とはなりません。もっとも,単に「予定」や「予測」に留まらず,確定的・断定的な説明がされた場合(例えば,パンフレット等にも「ペット飼育可能な物件です」というような断定的表現が記載され,他方で「後日規約の内容が変更され,ペット飼育が制限される可能性があります」というような注意喚起が一切なされていなかった場合),これに反する管理組合規約が後日制定されれば,説明義務違反になる可能性があります。


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