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不動産/借地借家/マンション賃貸トラブル相談|多湖・岩田・田村法律事務所
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 更新拒絶の正当事由と立退料
*以下は,多湖・岩田・田村法律事務所としての法的見解を簡略的に紹介したものです。個々の事案に応じて結論は様々ですので,当該事件の解決にとっていかなる方法が最も相応しいかについては,その都度,弁護士にご相談下さい。

【事 例】 更新拒絶が認められるための正当事由
AがBに一軒家を賃貸し,10年経過していたところ,老朽化により建替えの必要があると考え,AはBに対し,契約期間満了の6か月前に更新拒絶の通知を送付したものの拒否された場合,法定更新されるか。また,法定更新の場合,更新料の請求が認められるか。
【解 説】 <多湖・岩田・田村法律事務所/平成29年9月改訂版>
<1> 賃貸借契約の大原則では,契約期間満了をもって賃貸借契約は終了しますが,建物賃貸借においては,居住用か営業用かあるいは倉庫としての使用か否か等を問わず,原則として借地借家法26条及び28条が適用されるため,(1)期間満了6か月前までの更新拒絶通知(2)正当事由,の2要件が揃わない限り,契約は従前と同一内容で法律上当然に更新(法定更新)されます(但し,契約期間は定めがないものとされます)。このうち,(1)はあまり問題になることはありません。問題は(2)正当事由をいかに判断するかです。
<2> この点,同法28条では,「建物の賃貸人及び賃借人(転借人を含む。以下この条において同じ。)が建物の使用を必要とする事情のほか,建物の賃貸借に関する従前の経過,建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮」とされているのみですので,実務上は,具体的事例に即した総合的な判断が必要となりますが,大雑把に言うと,基本的には,賃貸人側の建物使用(または立退き)の必要性賃借人側の建物使用の必要性とを比較してどちらが大きいかという判断となります。
<3> 但し,賃貸人側の建物使用の必要性のほうが大きいとしても,それだけで即「正当事由」が認められるわけではなく,通常は,一定の立退料の支払いによりはじめて正当事由を満たすと判断されることが多いでしょう(立退料は「正当事由を補完するもの」【東京高裁昭和50年4月22日判決】というのが基本的な考え方です。なお,立退料の支払なしで正当事由を認めたものとして【東京地裁平成2年3月8日判決】)。

従って,賃貸人側の建物使用の必要性と立退料の金額との間には相関関係があり,当該必要性が低ければ立退料は高額となり,逆に当該必要性が高ければ立退料は低額になります。ただ,あくまで立退料は正当事由を「補完するもの」であるため,賃貸人側の建物使用の必要性が極めて低い場合には,いくら高額の立退料を支払っても正当事由が具備されることは通常ありません(青林書院『実務解説借地借家法』386頁参照)。

立退料の算定は,多種多様な事情が考慮されるため非常に複雑です。多湖・岩田・田村法律事務所でも,過去の事例等から,だいたいの目安となる立退料を算定することは致しますが,より精度の高い算定資料が必要になる場合(裁判で立退料の金額がメインで争われる場合など)には,提携の不動産鑑定業者に鑑定を依頼することもございます(鑑定費用は一般に50〜100万円程度)。
<4> なお,正当事由の有無の基準時について,借家の場合,更新拒絶通知時点で存在し,かつそれが期間満了時まで継続することを要すると解されていますが(新日本法規『借地借家の正当事由と立退料』51頁参照),立退料の申し出時期については,【最高裁平成3年3月22日判決】で「賃貸人が解約申入後に立退料等の金員の提供を申し出た場合又は解約申入時に申し出ていた右金員の増額を申し出た場合においても,右の提供又は増額に係る金員を参酌して当初の解約申入れの正当事由を判断することができる」とされています。

また,借地についても,【最高裁平成6年10月25日判決】は「正当の事由が有るか否かは,右異議が遅滞なく述べられたことは当然の前提として,その異議が申し出られた時を基準として判断すべき」としつつ(*同判示中の「異議」とは更新拒絶通知の意),「正当の事由を補完する立退料等金員の提供ないしその増額の申出は,土地所有者が意図的にその申出の時期を遅らせるなど信義に反するような事情がない限り,事実審の口頭弁論終結時までにされたものについては,原則としてこれを考慮することができる」と判示しています。

なお,借地については,法定更新(借地借家法5条2項)を阻止するためには「遅滞なく」異議を述べる必要がありますが,時期については「存続期間満了前に期間が満了したら明け渡すように申し出ていただけでは,異議を述べたことにならない」と解されており(青林書院『実務解説借地借家法』341頁),原則として期間満了後に述べる必要があると考えられます。もっとも,期間満了後どのくらいの期間であれば「遅滞なく」といえるか否かは,具体的事案ごとに判断され,約1年半後の異議につき遅滞ないものとされた事例もありますが(【最高裁昭和39年10月16日判決】),多湖・岩田・田村法律事務所では,一般的には,念のため,期間満了の6か月程度前に異議(更新拒絶)の予告をし,さらに期間満了後1か月以内には異議(更新拒絶)を通告した上,以後の賃料の受領を拒否する(あるいは留保付きで受領する)よう助言しています。
<5> 正当事由及び立退料の判断に関する裁判実務の基本的な考え方を知るためには【東京地裁平成24年7月25日判決】の以下の判示が非常に参考になります。
*被告は,原告P1から2部屋を月額合計20万円(4万円+16万円)で,原告P2から2部屋を月額合計13万円(10万円+3万円)で賃借していた事案。

■賃貸人側の建物使用(立退き)の必要性

(1)本件各建物はいずれも建築されてから40年以上が経過しており,老朽化が相当進んでいる上,本件各建物の構造や建築方法等から耐震性の点でも危険性を否定することができず,防火地域に指定され,密集して建物が存在する本件敷地上にあるが耐火性を欠く状況にある。

(2)原告らがそれぞれ本件各建物の老朽化に対する補修や耐震性の補強を行うには,原告P2がこれまでに支出してきた費用の額や本件各建物の構造等に照らすと,相当高額の費用を必要とすることが容易に推認されると共に,それによる本件各建物の機能の増加は限定的なものに留まると言わざるを得ない。

(3)本件各建物は,JRg駅東口に近接する商業地域あるいは準工業地域にあり,容積率や建坪率に照らし高度利用が望ましい場所であるが,高度利用のためには,借地である本件敷地の所有者や他の借地人との共同が必要となるところ,原告らは,本件敷地所有者の長善寺やP6らと本件敷地に新建物を建築するための基本協定を締結し,各権利者は既に同基本協定に沿った行動を取っている。

(4)原告らに関しても,原告P1は,本件建物2の他の賃借人については退去を完了していること,原告らの建て替え計画は,防災機能の強化を目標とする「荒川区都市計画マスタープラン」や耐震化を推進するための東京都の条例の趣旨に合致するものであることからすると,原告らが,本件各建物を取り壊し,本件敷地上に新建物を建築しようとすることには相当程度の合理性がある

■賃借人側の建物使用の必要性

(1)被告は,設立時から本件貸室1をカーテン等販売業の店舗として事業を行い,本件貸室2は同店舗と一体となった事務所として利用し,本件賃貸借契約3締結後は,隣接する本件事務所及び本件倉庫において,商品の保管等を行っており,同店舗における被告の営業には一定程度の固定客が付いていると推認される。

(2)本件各建物のある日暮里中央通り周辺は,被告と同業の生地販売業者が多く,被告にとって相乗効果の期待できる環境にあるが,反面,同地域内での新たな店舗を借り受けることは容易ではないことからすると,被告が本件各建物の賃貸部分を明け渡した場合に,他の場所で直ちに従前どおりの売上げを得ることは困難であると言わざるを得ない。

(3)しかしながら,被告は,本件貸室1の店舗の他に3つの店舗を有しており,これらの店舗における売上げが被告の全売上げの約80%に相当すること。

(4)被告代表者は,他の店舗において販売している商品と本件貸室1の店舗において販売する商品とは品目や質が異なると述べるものの,関連する商品であることからすれば,他の店舗における被告の営業努力で本件貸室1の店舗において販売していた商品の販売の継続を行うことも可能と考えられること。

(5)本件倉庫や本件事務所で保管していた商品についても,他の店舗での保管が全く不可能であると認められる証拠はないことからすると,被告にとって本件各建物の使用が不可欠であるとまでは認められない

■両者の必要性の比較

「これら双方の必要性を比較すると,原告らの必要性の方が高いと認められるものの,被告に生じる不利益も看過できないことから,被告が本件各建物から退去することによる経済的な損失を補う立退料の提供がされることにより,本件賃貸借契約1及び同2についてなされた各解約申入れ並びに本件賃貸借契約3についてなされた更新拒絶の申入れに正当事由を具備するものというべきである」。

■立退料の金額

(1)本件各賃貸借契約により被告が受ける利益は,カーテン等販売業を行うことであることからすると,被告が本件各建物から商品や什器備品を搬出して退去する費用相当額のほか,原則として,代替店舗確保に要する費用,移転後営業再開までの休業補償,顧客の減少に伴う営業上の損失の補償等を立退料の算定において考慮すべきである。

(2)もっとも,本件においては,被告は本件各建物のみを利用して事業を行っているのではなく,他に近隣に3店舗を賃借して営業活動を行っていること,被告はg駅周辺及び既存店舗の近隣以外では営業活動を行うことは困難であるとしているが,同地域で代替店舗を確保することは困難であることからすると,被告の今後の営業活動としては,代替店舗を確保するのではなく,既存店舗を活用しながら売上げの向上を図ることとなる可能性のほうが高いと考えられる。その場合には,既存店舗の改装が必要となるほか,相当の期間,被告の総売上げが減少することとなると想定されるが,代替店舗確保に要する費用は生じず,費用として支出する店舗の賃料総額も減少することになる。

(3)被告が平成22年12月から平成23年1月に,本件建物2に関し支出した約290万円の工事費用については,その投下資本としての回収を完了できたとはいえない。

(4)以上の事実に,被告の売上げの減少を生じるのは直接には本件貸室1の店舗の明渡しによること,原告らと被告との賃貸借契約はそれぞれ別個であるが,本件各建物からの退去が原告ら共通の利益でもあること等を含め,本件に現われた事実を勘案すれば,被告に対する立退料としては,原告らそれぞれにつき600万円,合計1200万円が相当である。

(5)なお,同金額は,原告らが主張している立退料の額を超えるものではあるが,その差額は100万円に留まること,原告P2は裁判所の判断に従う旨の供述をしており,原告P1も主張を超える立退料の支払を拒絶するとの意思は表明していないことからすると,原告らの意思に反しないものと認められる。

(6)したがって,原告らがそれぞれ600万円を提供することによって,原告P1の解約申入れ及び原告P2の更新拒絶は正当事由を具備すると認めるべきである。
【結 論】
以上より,頭書事例では,倒壊の差し迫った危険があるなどの特段の事情ない限り,単なる老朽化による建替えの必要性というだけで正当事由が認められる可能性は低く,相当程度の立退料の支払いが必要となり,立退料の支払いがなされなければ,正当事由は認められず,賃貸借契約は法定更新されるでしょう。
【補足1<立退料との引換給付判決>】
契約期間満了による建物明渡訴訟において裁判所が請求を認容する場合には,「被告は,原告に対し,立退料〇〇円の支払を受けるのと引き換えに建物を明け渡せ」といういわゆる「引換給付判決」がなされるのが通常です。
もっとも,民事訴訟においては,裁判所は,当事者の申し立てていない請求(訴訟物)につき判決をしてはならないという原則があります(これを「処分権主義」といいます。)。 そのため,原告が訴訟で建物明渡だけしか請求していないのに,裁判所がむしろ原告に立退料の支払いを命じるような判決をして良いのか,あるいは原告が申し出た金額以上の立退料を命じる判決をして良いのかという問題があります。

これについて【最高裁昭和46年11月25日判決】は,申立額と格段の相違のない限度で裁判所に判断を委ねている趣旨であれば,その限度では明示の申立額を超えた立退料との引換えを命じることもできると弾力的解釈を示しています(判例タイムズ271号173頁以下参照)。

なお,立退料の支払義務の発生時期につき,【福岡地裁平成8年5月17日判決】は,「立退料の支払と引換えに建物の明渡しを命じる判決が確定した後は,信義則上,賃貸人は立退料支払の申出を撤回できず,少なくとも賃借人の受領又は明渡しのときに承諾の成立があり,このような無名契約の成立により賃貸人には実体法上立退料支払義務が発生する」としています。
【補足2<定期借家契約の法定更新>】
通常の賃貸借契約の場合,上述のとおり,「法定更新」(借地借家法26条1項本文)の適用がありますが,平成12年3月1日に導入された定期借家契約(借地借家法38条1項)の場合はどうでしょうか?

具体的には,期間1年以上の定期借家契約の場合,賃貸人は賃借人に対し期間満了の6か月前までに契約終了通知をしなければならないこととされていますが(借地借家法38条4項本文),6か月前の終了通知をしなくても,遅くとも契約期間満了前までに終了通知をしておけば,通知後6か月経過すれば賃貸人は賃借人に退去を請求することができますので(借地借家法38条4項但書)それほど問題は生じませんが,終了通知を一切しないまま期間満了した場合,期間満了後に建物使用を継続している賃借人の立場がどうなるか問題となります。

これについては,(1)民法619条1項等を根拠に「期間の定めのない普通賃貸借」になり,借地借家法27条及び28条に基づく「正当事由」が無い限り賃貸人は賃借人に退去を請求できないとする説(青林書院『実務解説借地借家法』413頁)(2)借地借家法38条4項但書を根拠に終了通知から6か月経過すれば賃貸人は賃借人に退去を請求することができるとする説(日本評論社『新基本法コンメンタール借地借家法』231頁)がありますが,未だ最高裁判例はなく,どちらに従うべきか即断は困難です。

もっとも,【東京地裁平成21年3月19日判決】では,「借地借家法三八条所定の定期建物賃貸借契約のうち契約期間が一年以上のものについて,賃貸人が期間満了に至るまで同条四項所定の終了通知を行わなかった場合,賃借人がいかなる法的立場に置かれるかについては争いがあるところ,定期建物賃貸借契約や終了通知の法的性格ないし法的位置づけ等に照らすと,定期建物賃貸借契約は期間満了によって確定的に終了し,賃借人は本来の占有権原を失うのであり,このことは,契約終了通知が義務づけられていない契約期間一年未満のものと,これが義務づけられた契約期間一年以上のものとで異なるものではないし,後者について終了通知がされたか否かによって異なるものでもない。ただし,契約期間一年以上のものについては,賃借人に終了通知がされてから六か月後までは,賃貸人は賃借人に対して定期建物賃貸借契約の終了を対抗することができないため、賃借人は明渡しを猶予されるのであり,このことは,契約終了通知が期間満了前にされた場合と期間満了後にされた場合とで異なるものではない」として,上記(2)説に立ち,期間満了後でも終了通知をした時点から6か月経過すれば退去を請求できることを明らかにしました。

但し,上記(2)説でも,期間満了後,賃貸人が長期にわたり終了通知を発せず,その間,賃料を受領し続けている場合には,「普通借家契約の黙示の締結が認められる場合が多い」とされており(日本評論社『新基本法コンメンタール借地借家法』232頁),長期間終了通知が発せられない場合には,その後になって終了通知を発しても,借地借家法27条及び28条に基づく「正当事由」が無い限り賃貸人は賃借人に退去を請求できなくなりますので,この点では、結論として,両説に大きな違いはないといって良いでしょう。
【補足3<立退料が支払われるのは賃貸借に限らない>】
借地借家法の適用のある賃貸借契約の場合,いわゆる立退料は,「財産上の給付」(借地借家法28条)として明文で考慮することが認められています。

これに対し,使用貸借契約や借地借家法上の「建物」の賃貸とはいえず借地借家法の適用の無い賃貸借契約の場合は明文はありませんが,これらの場合も,「無条件の建物明渡請求は信義則に反し権利濫用となる」と認められる場合には,立退料の支払いにより「権利濫用であるとの非難を免れることができる」として,立退料との引換給付判決がなされる場合があります(【大阪高判平成2年9月25日】【東京地判平成20年6月30日】等)。
【補足4<更新拒絶通知の通知方法>】
借地借家法26条1項では,「期間の満了の1年前から6か月前までの間」に相手方に対して更新をしない旨の「通知」をしなければならないと規定されていますので,少なくともこの期間内に更新拒絶通知をしておかなければ,正当事由の有無に関わらず,賃貸借契約は法定更新されてしまいます。
したがって,「通知」をする際には,「いつ通知したか」という点と,「通知した内容が更新を拒絶するという内容であったこと」を確実に立証できる形ですべきですので,通常は「配達証明付内容証明郵便」で行います。

そして,隔地者間の意思表示またはこれに準ずべき通知は,相手方に到達することによってその効力を生ずべきものであるところ,右にいう到達とは,相手方によって直接受領され,または了知されることを要するものではなく,意思表示または通知を記載した書面が,それらの者のいわゆる支配圏内におかれることをもって足りるとされていますので(【最高裁昭和36年4月20日判決】),当該通知を賃借人自身が現実に受領する必要はなく,職場や同居の家族に送達された場合などでも,そこがその者(賃借人)の「支配圏内」であれば「通知した」と解して良いでしょう(なお,債権譲渡通知につき,内容証明郵便の受領を拒否したケースで,「支配圏内に置かれたといえる」とし「到達」を認めたものとして【東京地裁平成26年3月14日判決】)。
【改正民法】
*公布:平成29年6月2日官報号外第116号(平成32年6月2日までに施行予定)
<97条2項>
相手方が正当な理由なく意思表示の通知が到達することを妨げたときは,その通知は,通常到達すべきであった時に到達したものとみなす。

<多湖・岩田・田村法律事務所コメント>
これまでも,【最高裁平成10年6月11日判決】などで,内容証明郵便を受領せず留置期間経過により差出人に還付された場合に到達を肯定した事案がありましたが,今回の改正により,更新拒絶通知のように一定期間内に相手方(賃借人)に確実に到達させる必要がある類の通知について,賃借人が敢えて受領しないという不誠実な行為に出ることを可及的に防止することができます。

⇒さらに詳しく知りたい方は『借家の立退料の相場観と減額方法 不動産オーナーに喜ばれる提案手法』<株式会社レガシィ 2016年8月>(著者:多湖章弁護士)もご参照願います。


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