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不動産/借地借家/マンション賃貸トラブル相談|多湖・岩田・田村法律事務所
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 転貸借の効力
*以下は,多湖・岩田・田村法律事務所としての法的見解を簡略的に紹介したものです。個々の事案に応じて結論は様々ですので,当該事件の解決にとっていかなる方法が最も相応しいかについては,その都度,弁護士にご相談下さい。

【事 例】 無断転貸借の有効性
A→B→Cと建物が,順次,賃貸されたが,B→Cが無断転貸の場合(Aの承諾を得ていない場合)におけるAはCに対し明け渡し請求できるか。
【解 説】 <多湖・岩田・田村法律事務所/平成29年8月改訂版>
<1> まず,賃貸借契約はあくまでAB間の契約ですので,Aの承諾ない限りBはCに建物を転貸(また貸し)することはできません(民法612条)。
よって,もしBがCに対しAの承諾なしに無断で転貸した場合,これはAに対する背信行為(Aの信頼を裏切る行為)となりますので,原則として,AはAB間の賃貸借契約を解除できますし,Cに対し明け渡し請求することも可能となります。
<2> もっとも,Cへの無断転貸がAに対する「背信行為と認めるに足りない特段の事情」があれば,BC間の転貸契約はAとの関係でも有効となり,AはAB間の賃貸借契約を解除することもできませんし,Cに対し明け渡しを請求することもできなくなります(【最高裁昭和62年3月24日判決】等)。そこで,どのような事情が「背信行為と認めるに足りない特段の事情」となるのか問題となります。
<3> この点,【最高裁昭和39年11月19日判決】【最高裁昭和43年9月17日判決】等は,個人として賃借したあと,その個人が会社を設立し,従業員や建物の使用状況も同一のままその設立した会社に転貸ないし賃借権譲渡したに過ぎない場合には,「背信行為と認めるに足りない特段の事情」があると判示しました。
したがって,Cが単にBの法人化に過ぎない等の場合には,Aの承諾がなくても,BはCに対し転貸することが認められます。
もっとも,法人化後,第三者がその会社の全株式を取得し,経営権を掌握した場合には,当該第三者が「営業権を完全に支配するに至った時点から」背信性を有するとされます(【東京地裁昭和50年8月7日判決】)。

なお,もともと法人(会社)として賃借していて,株式・持分譲渡により株主・社員構成や代表取締役等の役員構成が変更された場合につき,【最高裁平成8年10月14日判決】は,「民法六一二条は、賃借人は賃貸人の承諾がなければ賃借権を譲渡することができず、賃借人がこれに反して賃借物を第三者に使用又は収益させたときは、賃貸人は賃貸借契約を解除することができる旨を定めている。右にいう賃借権の譲渡が賃借人から第三者への賃借権の譲渡を意味することは同条の文理からも明らかであるところ,賃借人が法人である場合において、右法人の構成員や機関に変動が生じても、法人格の同一性が失われるものではないから、賃借権の譲渡には当たらないと解すべきである。そして、右の理は、特定の個人が経営の実権を握り、社員や役員が右個人及びその家族、知人等によって占められているような小規模で閉鎖的な有限会社が賃借人である場合についても基本的に変わるところはないのであり、右のような小規模で閉鎖的な有限会社において、持分の譲渡及び役員の交代により実質的な経営者が交代しても、同条にいう賃借権の譲渡には当たらないと解するのが相当である。賃借人に有限会社としての活動の実体がなく、その法人格が全く形骸化しているような場合はともかくとして、そのような事情が認められないのに右のような経営者の交代の事実をとらえて賃借権の譲渡に当たるとすることは、賃借人の法人格を無視するものであり、正当ではない。賃借人である有限会社の経営者の交代の事実が、賃貸借契約における賃貸人・賃借人間の信頼関係を悪化させるものと評価され、その他の事情と相まって賃貸借契約解除の事由となり得るかどうかは、右事実が賃借権の譲渡に当たるかどうかとは別の問題である。賃貸人としては、有限会社の経営者である個人の資力、信用や同人との信頼関係を重視する場合には、右個人を相手方として賃貸借契約を締結し、あるいは、会社との間で賃貸借契約を締結する際に、賃借人が賃貸人の承諾を得ずに役員や資本構成を変動させたときは契約を解除することができる旨の特約をするなどの措置を講ずることができるのであり、賃借権の譲渡の有無につき右のように解しても、賃貸人の利益を不当に損なうものとはいえない」と判示しています。

従って,もともと法人として賃借していた場合は,当該法人の構成員や経営者を変更しただけでは法人格の同一性は失われるものではなく,民法612条にいう賃借権の譲渡には当たりませんので(同趣旨のものとして【東京地裁平成27年10月13日判決】等),「会社との間で賃貸借契約を締結する際に、賃借人が賃貸人の承諾を得ずに役員や資本構成を変動させたときは契約を解除することができる旨の特約」が無い限り,賃貸借契約を解除することはできません。
<4> 「背信行為と認めるに足りない特段の事情」が認められ,転貸契約が有効とされると,Aは,Cに対し,明け渡しを請求することはできなくなりますし,仮にBC間の転貸契約の前提となるAB間の賃貸借契約を合意解除(ABの任意の合意で解除すること)したとしても,AはCに対し明け渡しを請求することはできません(前掲【最高裁昭和62年3月24日判決】)。
もっとも,その場合でも,AB間の契約が期間満了(更新拒絶)により終了した場合(【東京高裁平成11年6月29日判決】)やBの賃料不払い等の債務不履行に基づく解除により終了した場合(【最高裁平成9年2月25日判決】)は,Aは,Cに対し明け渡しを請求することができるとされています(但し,期間満了の場合は,借地借家法34条により転借人に対する6か月前の通知必要)。
なお,余談ですが,仮にBC間の転貸がいわゆるサブリースの場合(AB間の賃貸借契約が転貸を前提に締結されている場合)には,賃貸人も転貸により不動産の有効活用を図り賃料収入を得る目的で賃貸借を締結し転貸を承諾しているため,合意解除の場合はもちろん,AB間の契約が期間満了債務不履行解除により終了したとしても,信義則上,AはCに対し明け渡しを請求することはできないとされています(期間満了につき【最高裁平成14年3月28日判決】,債務不履行解除につき『ジュリスト平成14年重要判例解説』参照)。
【結 論】
以上より,頭書事例では,原則としてAはCに対し明け渡しを請求することができますが,BとCが実質的に同一会社であるなど「背信行為と認めるに足りない特段の事情」が認められるときは,Aは,AB間の賃貸借契約が期間満了債務不履行解除により終了しない限り,Cに対し明け渡しを請求することはできません。
【改正民法】
*公布:平成29年6月2日官報号外第116号(平成32年6月2日までに施行予定)
<613条>
1 略

2 略

3 賃借人が適法に賃借物を転貸した場合には,賃貸人は,賃借人との間の賃貸借を合意により解除したことをもって転借人に対抗することができない。ただし,その解除の当時、賃貸人が賃借人の債務不履行による解除権を有していたときは,この限りでない。

<多湖・岩田・田村法律事務所コメント>
これまでも,前掲【最高裁昭和62年3月24日判決】により,転貸借が適法とされた場合には,賃貸借の合意解除をもって転借人に対抗できず(追い出すことはできず),例外的に,賃貸人が債務不履行を理由とする法定の解除権を行使することも可能であったときは賃貸借の合意解除をもって転借人に対抗できる(【最高裁昭和59年10月8日判決】参照)と解されてきましたが,今回の改正により,これらのことが条文上明記されました。


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